Cuando nos planteamos la compraventa de una vivienda, debemos valorar las distintas posibilidades que nos ofrece el mercado inmobiliario:

1. Compra de una vivienda usada o de segunda mano.
2. Compra de una vivienda protegida, tanto nueva como de segunda mano.
3. Compra de una vivienda libre y nueva.

a) Primera información.
Si estas pensando en comprar una vivienda nueva y la misma se encuentra en construcción, el promotor está obligado a tener a disposición del público la siguiente información:

• Nombre o razón social del promotor, y datos de inscripción de la empresa promotora en el Registro Mercantil.
• Plano general de emplazamiento y plano detallado de la vivienda, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, las garantías de las mismas, y las medidas de seguridad contra incendios con que cuenta el inmueble.
• Descripción de la vivienda, con expresión de la superficie útil y la descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y los servicios accesorios.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
• Memoria de calidades.
• Los datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o la expresión de no hallarse inscrito.
• Precio total de la vivienda y forma de pago.

Respecto a la publicidad que se da sobre las viviendas de nueva construcción, ésta es vinculante, y debe cumplirse lo que se publicita como si de un contrato se tratase, por ello es conveniente que conserves todos los folletos de la promoción por si fuese necesario hacer una reclamación vía amistosa o judicial.

b) La señal o cantidades periódicas a cuenta.
Una vez te hayas decidido a comprar una vivienda, es frecuente entregar una cantidad como anticipo, conocida como señal ó arras previamente a la firma del contrato, que permite reservarte la vivienda hasta que se celebre el contrato de compraventa. Este contrato de arras o señal es un contrato en el cual existe libertad de forma y de fondo, por ello es conveniente llevar cuidado acerca del documento que firmas. Existen tres tipos de arras, confirmatorias, penitenciarias y penales, con distintos efectos cada una de ellas.

1. Las arras confirmatorias son una entrega a cuenta del precio de la compraventa pactado. En caso de que una de las partes se eche atrás, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por su no cumplimiento, siempre que lo justifique.
2. Las arras penitenciales: Son aquellas en las cuales si es el comprador quien se echa atrás pierde la cantidad de señal entregada. En cambio si es el vendedor el que no quiere vender, está obligado a devolver al comprador el doble de lo que ha entregado. Para que las arras se consideren penitenciales debe constar en el documento que se firma que se trata de este tipo de arras.
3. Las arras penales: Se utilizan para garantizar el cumplimiento del contrato, pudiendo perderse la cantidad entregada como señal, y una indemnización por los daños causados a la parte a quien se le hayan fustrado sus expectativas, siempre que los pueda demostrar.

c) El seguro en la compraventa de viviendas y devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Las cantidades que se entregan a cuenta de forma periódica, deben estar garantizadas por el promotor de la vivienda mediante un seguro ó aval.

En los casos en que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora está obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, siendo generalmente aplicable el 6% de penalización.

Es conveniente asegurarse antes de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval.

El promotor debe entregar al comprador la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía aseguradora o financiera, respectivamente; de esta forma podrá conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza..., etc.

Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, puedes exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición de solicitud de devolución de las mismas. Para dejar constancia de esta petición, debes realizarla mediante telegrama con acuse de recibo, burofax, o requerimiento notarial.

Si el promotor no contesta a dicha petición, puedes dirigirte a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval, para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.

d) El contrato de compraventa de vivienda y la escritura pública.
El contrato de compraventa se celebra entre el comprador y la empresa promotora (vendedor) debiendo constar en el mismo lo siguiente:

• Los datos de las partes (comprador y vendedor) ya la calidad en la que se interviene el contrato.
• Verificación del título que acredite la propiedad del vendedor.
• Si tiene capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
• Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos ( garaje, trastero...).
• El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
• El precio y las condiciones de adquisición: La cantidad periódica a pagar así como la póliza de seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de que no se realicen los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las cantidades prometidas.
• Indicación sobre la situación de cargas, gravámenes y arrendamientos.
• También constará el importe del impuesto que habrán de satisfacerse.
• La fecha de entrega de la vivienda y en la que debe otorgarse escritura pública de compraventa y penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto de la fecha prevista para la entrega.
• Se debe especificar a quien corresponden los gastos de la escritura pública de compraventa.
• Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).

Normalmente, la entrega de llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

A partir del momento de la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (una vez liquidados los impuestos correspondientes), el contrato no sólo afecta al comprador y al vendedor, sino también a terceros, proporcionando al comprador la seguridad jurídica de que no será perturbado en su propiedad.

e) Los impuestos y gastos.
Los gastos e impuestos que supone la adquisición de una vivienda son los siguientes:

Los gastos.

• Notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe de los mimos depende tanto del precio de la vivienda, como de los folios en los que se extienda la escritura.
• Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa es necesario acompañar el original de la escritura y los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.

Los impuestos.

• El IVA (Impuesto sobre el valor añadido): Sólo se paga en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo reducido del 7%.
• El ITPAJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Se paga cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe depende del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública.
• El Plusvalía (Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
  Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión, y que corresponde abonar al vendedor.
  

f) Garantías por desperfectos.
Una vez entregada la vivienda es aconsejable revisarla, ya que las posibles reclamaciones para solicitar la reparación de posibles deficiencias están sujetas a unos plazos que varían según la fecha de la licencia de edificación:

• Para viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:

  - 6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de ésta.
  
  - 10 años, desde el día que terminó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.
  
  - 15 años, en caso de que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.

• Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:

  - 1 año para defectos que afecten al acabado de la obra ( problemas de instalación eléctrica, pintura, etc).
  
  - 3 años para defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades, etc...)
  
  - 10 años, para defectos que afecten a la estructura del edificio.

Como comprador, dispones de 2 años para reclamar el arreglo de posibles desperfectos, siempre y cuando éstos se presenten dentro del período de garantía.

g) Cédula de habitabilidad.
Finalmente el promotor debe entregarle una cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación, documento administrativo que acredita que el inmueble es apto para su destino, es decir para vivienda.

A diferencia de la vivienda nueva en construcción, es posible comprobar las características y calidades de la vivienda, aunque no las de la propia edificación.

Los plazos para efectuar cualquier reclamación son los mismos plazos que en el supuesto de viviendas en construcción.

Es conveniente que compruebes en el Registro de la Propiedad que la vivienda está registrada, que la persona que va a vender figura como propietario o titular registral en el Registro y que no existe ninguna carga sobre la vivienda (una hipoteca, usufructo, arrendamiento, etc...).

El promotor o vendedor deberá entregarte la Licencia de Primera Ocupación y los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua, etc... se ajustan a la normativa vigente.

a) Trámites previos.
Antes de la adquisición de una vivienda de segunda mano conviene tomar ciertas cautelas para evitar posibles problemas a posteriori:

1. Solicite una nota simple en el Registro de la Propiedad: Con ello podrá además de comprobar la descripción de la vivienda, ver quien es el propietario y las cargas que pueda tener la vivienda, como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo, embargos...etc.
2. Si la vivienda tiene alguna carga (hipoteca) es conveniente que pida al vendedor los justificantes o certificados de que está al corriente del pago de las cuotas, ya que en caso contrario la entidad bancaria puede embargar la vivienda con independencia de que haya cambiado de titular.
3. Conviene asegurarse de que la vivienda no está arrendada, ya que los arrendatarios gozan de un derecho de adquisición preferente en caso de que el propietario desee vender la vivienda a un tercero.
   
   No obstante lo anterior el contrato de arrendamiento puede formalizarse en documento privado y no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que es conveniente que conste el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de inquilinos.
4. Solicite al Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios información sobre si el propietario está o no al corriente del pago de las cuotas de comunidad.
5. Compruebe en el Ayuntamiento si el vendedor ha satisfecho el último recibo impuesto de bienes inmuebles.
6. Asimismo si la persona que le vende la vivienda no es un particular sino un agente de la propiedad inmobiliaria solicite su número de colegiado y si se trata de un promotor, su CIF y datos registrales.

b) La señal.
Antes de la firma de la escritura pública de compraventa ante Notario, es frecuente que las partes suscriban un contrato de señal.

Es frecuente pactar en este contrato de señal, que si la compraventa no se lleva a efecto por causa imputable al comprador (que decida no adquirir la vivienda), éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y en caso de que sea el vendedor quien decide no vender, éste deba devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador como señal, tratándose en este caso de “arras penitenciales” pero para que esto suceda es necesario pactarlo expresamente.

El importe de la señal debe constar en la escritura como cantidad entregada a cuenta del precio o debe descontarse del precio del inmueble que se haga constar en la escritura de compraventa, ya que en caso contrario, si no se hace constar la cantidad entregada a cuenta o se descuenta el importe entregado, el vendedor puede reclarmarle el pago del precio total que consta en la escritura pública de compraventa.

Si para la adquisición de la vivienda necesita que se conceda un crédito, es conveniente que quede reflejado en el documento de señal o de opción de compra que ésta se condiciona a la concesión de este préstamo, ya que en caso de que no le fuese concedido podría perder la cantidad entregada.

c) Garantías de la vivienda de segunda mano y el contrato de compraventa.

• Si la vivienda que adquiere tiene una antigüedad de menos de 10 años, podrá exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por desperfectos estructurales que ésta presente, conservando los mismos derechos que le correspondían al primer propietario.
• Si la vivienda tiene más de 10 años, sólo dispondrá de 6 meses después de la fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

En cuanto al contrato de compraventa de la vivienda de segunda mano, es de aplicación lo señalado para la compraventa de vivienda de nueva construcción.

d) Gastos e impuestos.

Los gastos que debe abonar por la compra de vivienda de segunda mano pueden ser los siguientes:

1. Los posibles gastos de cancelación de cargas y gravámenes (por ejemplo hipotecas), corresponden , salvo que se pacte lo contrario al vendedor, ya que se originaron antes de la venta. No obstante en caso de subrogación de hipoteca, normalmente éstos son asumidos por el comprador.
2. Los gastos derivados del otorgamiento de escrituras públicas, se pactarán por las partes, si no hubiese pacto serán de cuenta del vendedor.
3. También debe tener en cuenta los gastos de inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad.

• El I.T.P.A.J.D. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Se abona cada vez que se suscribe un documento notarial. Su importe depende del precio de la vivienda que conste en la escritura.
• El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“Plusvalía”). Grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión, su cuantía se calcula aplicando un porcentaje a la diferencia de valor de la vivienda entre la transmisión anterior y la actual.

1.- Concepto
La hipoteca es un tipo de crédito bancario cuyo objeto es financiar la adquisición de un inmueble.

El capital que suele conceder la entidad bancaria depende del valor de tasación del inmueble, siendo normalmente el 80% de éste el capital concedido.

La vivienda es la que garantiza la devolución del capital concedido, por lo que si no cumple con sus obligaciones de pago del crédito hipotecario, la entidad bancaria puede previa tramitación del procedimiento judicial correspondiente, embargar la vivienda y venderla en pública subasta. El importe obtenido se destinará en primer lugar a cancelar la deuda con la entidad de crédito (cantidad pendiente de satisfacer, intereses, gastos y costas), si satisfecho esto hubiese sobrante y tuviese acreedores con su crédito inscrito en el Registro de la Propiedad se pagará a estos, el sobrante si lo hubiese le será devuelto. En caso de que el precio obtenido con la venta de la vivienda en subasta no fuese suficiente para cancelar la deuda hipotecaria, la entidad bancaria podrá solicitar el embargo y ejecución sobre el resto de bienes que integren su patrimonio.

2.- Formalización.
La hipoteca se formaliza en escritura pública otorgada ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad previa liquidación de los impuestos correspondientes ( I..T.P.A.J.D.).

El beneficiario del crédito hipotecario debe coincidir con la persona que figure como propietario registral del inmueble. Si la hipoteca se solicita para la compra de una vivienda, normalmente se otorga al mismo tiempo ante Notario la escritura de compraventa y la de formalización del préstamo hipotecario.

Puede suceder que al adquirir una vivienda ésta ya se encuentre hipoteca, por lo que podrá optar entre:

• Una novación, esto es renegociar las condiciones del crédito con la entidad finanaciera.
• Una subrogación, esto es continuar la hipoteca con las condiciones pactadas por el anterior propietario o cambiar de entidad.

Ambas operaciones están exentas del pago de I.T.P.A.J.D. aunque sí deberán abonarse las comisiones bancarias pactadas en ambos casos y los gastos del otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Conceptos básicos:

• La cuantía: Es el importe máximo del préstamo hipotecario.
• El plazo y perioricidad: Se refieren al tiempo de duración del préstamo y a la regularidad en que deben satisfacerse los pagos.
• La cuota: Es la cantidad que debe satisfacerse periódicamente.
• La oferta vinculante: Es la que contiene todas las condiciones de su préstamo una vez concedido el mismo, tras comprobar la entidad de crédito su grado de solvencia, para lo cual le pedirá que aporte nóminas, declaración de la renta o declaraciones trimestrales en caso de trabajadores por cuenta propia. Ésta debe contener el capital objeto del préstamo, el plazo de amortización, intereses, comisiones y gastos, siendo la misma obligatoria para la entidad pero no para Ud. Una vez aceptada se formalizará el préstamo hipotecario en escritura pública ante Notario.

Respecto al tipo de interés este puede ser:

Fijo: En este caso la cuota permanecerá constante durante todo el plazo del préstamo. La ventaja que comporta es que podemos saber con exactitud el importe que se va a satisfacer durante toda la vida del préstamo.
En cuanto a la desventaja que comporta es que no podemos beneficiarnos de posibles bajadas del tipo de interés que puedan producirse en un futuro.

Variable: La cuota a pagar varía periódicamente (cada seís meses o al año), en función del indicador elegido. En este caso conviene que se informe sobre el índice de referencia y los periodos en que se va a realizar la variación de los tipos.

Mixto: Es una combinación de los dos anteriores, se mantiene un porcentaje de los intereses fijos y el resto queda variable.

Gastos de la hipoteca

1. La tasación y nota simple del Registro de la Propiedad como gastos previos a la solicitud del préstamo.
2. La oferta vinculante del préstamo hipotecario, aunque normalmente los entidades no suelen cobrar por la emisión de la misma.
3. Comisión de apertura de la hipoteca: Se abona cuando se firma la escritura y varia según la entidad financiera.
4. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
5. Gastos de Notaría y Registro, dependiendo la cantidad a satisfacer del capital garantizado.
6. Seguro de incendios, normalmente es exigido por las entidades financieras para conceder el préstamo, cubriendo éste generalmente la misma cantidad que ha sido concedida como préstamo hipotecario.
7. Seguro de vida, aunque éste no es obligatorio, la entidad financiera le recomendará que lo contrate con una determinada compañía, aunque esto no vincula, pero puede contratarlo con quien estime conveniente.
8. Gastos de gestión, que comprenden inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad por la gestoría designada por la entidad financiera, su importe es variable.

Una vez realizadas las gestiones necesarias, la entidad financiera debe justificarle con las facturas correspondientes a los gastos satisfechos por Ud por la constitución del préstamo hipotecario.

Consejos para pedir un préstamo

• Pedir condiciones de financiación en diversas entidades financieras para poder comparar.
• No pedir préstamos a corto plazo para financiar inversiones a largo plazo. Tenga en cuenta que cuanto mayor es el plazo del préstamo, al principio se pagará menor cuota y más intereses.
• Negocie condiciones con la entidad, en especial los intereses y comisiones.
• Comprobar en la firma de la escritura, que las cláusulas de la póliza coinciden con los intereses, comisiones y el plazo.
• Tenga en cuenta que los bancos que disponen de gestión telefónica o vía internet le pueden ofrecer mejores condiciones.

Disponible próximamente. Infórmate llamando al teléfono: 96 665 80 61

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